Die Festnahme des Influencers und Unternehmers Karl Ess sorgt derzeit für erhebliche Aufmerksamkeit. Nach übereinstimmenden Medienberichten bestätigte die Staatsanwaltschaft München I, dass Karl Christian E. aufgrund eines Haftbefehls des Amtsgerichts München festgenommen wurde und sich in Untersuchungshaft befindet. Ermittelt wird wegen des Verdachts des gewerbsmäßigen und bandenmäßigen Betrugs im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften. Welche konkreten Handlungen ihm persönlich zur Last gelegt werden, ist bislang jedoch nur sehr eingeschränkt öffentlich bekannt.
Deshalb muss bereits am Anfang dieses Beitrags eine klare Grenze gezogen werden: Für Karl Ess gilt uneingeschränkt die Unschuldsvermutung. Untersuchungshaft ist keine Verurteilung. Nach § 112 StPO setzt sie zwar einen dringenden Tatverdacht und grundsätzlich einen Haftgrund voraus, über die strafrechtliche Schuld entscheidet aber erst das weitere Verfahren beziehungsweise gegebenenfalls ein Gericht.
Ebenso wichtig ist eine zweite Abgrenzung. Die nachfolgend beschriebenen kriminellen Geschäftsmodelle werden Karl Ess ausdrücklich nicht zugerechnet. Sie sind aus Rechtsprechung, Strafverfahren und Erkenntnissen der Strafverfolgungs- und Aufsichtsbehörden bekannte allgemeine Erscheinungsformen der Wirtschaftskriminalität. Der aktuelle Fall ist lediglich Anlass für eine wesentlich interessantere Frage: Wie kann aus einem vollkommen legalen, möglicherweise überteuerten oder aggressiv vertriebenen Immobiliengeschäft irgendwann Betrug werden?
Gerade diese Grenze ist weniger offensichtlich, als viele glauben.
Eine schlechte Immobilie ist noch kein Betrug
Ein Verkäufer darf mit einer Immobilie Geld verdienen. Ein Vermittler darf Provision erhalten. Ein Käufer darf eine Wohnung ohne Eigenkapital finanzieren. Eine Immobilie darf teuer sein. Ein Verkäufer muss nicht zum Selbstkostenpreis verkaufen und ein Immobilieninvestment muss sich später auch nicht als wirtschaftlich sinnvoll herausstellen.
Selbst eine hohe Vertriebsmarge macht ein Geschäft nicht automatisch strafbar. Eine Immobilie für 300.000 Euro zu erwerben, die sich fünf Jahre später nur für 240.000 Euro verkaufen lässt, beweist weder Betrug noch Täuschung. Märkte verändern sich, Zinsen steigen, Sanierungskosten können höher ausfallen und Mietentwicklungen hinter Erwartungen zurückbleiben.
Das ist Marktwirtschaft – einschließlich des Risikos, eine schlechte Entscheidung zu treffen.
Genau deshalb wäre es gefährlich, jedes wirtschaftlich schlechte Immobiliengeschäft nachträglich zu kriminalisieren. Strafrecht beginnt nicht dort, wo jemand hervorragend verkauft und der andere schlecht einkauft.
Die entscheidende Grenze verläuft bei der Täuschung.
§ 263 Abs. 1 StGB erfasst unter weiteren Voraussetzungen denjenigen, der durch „Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen“ einen Irrtum hervorruft oder aufrechterhält und dadurch das Vermögen eines anderen schädigt, um sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen.
Damit wird aus einem schlechten Geschäft nicht deshalb Betrug, weil es schlecht ist. Strafrechtlich kritisch wird es, wenn die wirtschaftliche Entscheidung durch vorsätzliche Täuschung über relevante Tatsachen herbeigeführt wird und daraus ein Vermögensschaden entsteht.
Der typische Grenzbereich beginnt nicht beim gefälschten Dokument
Interessant sind deshalb gerade Geschäftsmodelle, die lange vollkommen legal aussehen können. Ein Anbieter baut Reichweite auf, gewinnt Interessenten über Social Media, vermittelt Immobilien, organisiert Kontakte zu Finanzierungsvermittlern und verdient am Verkauf oder an der Vermittlung.
Daran ist zunächst nichts kriminell.
Auch eine emotionale Verkaufsstrategie ist grundsätzlich noch kein Betrug. Aussagen wie „Immobilien können ein wichtiger Bestandteil des Vermögensaufbaus sein“ oder „langfristig kann Eigentum eine Alternative zur Miete darstellen“ sind zunächst allgemeine Wertungen. Selbst sehr optimistische Zukunftserwartungen können zulässig sein, solange erkennbar bleibt, dass es sich um Prognosen handelt und nicht um feststehende Tatsachen.
Problematisch wird der Übergang, wenn aus einer Prognose Gewissheit gemacht wird. Wer erklärt, eine Wohnung „wird in zehn Jahren mindestens 500.000 Euro wert sein“, obwohl es hierfür keine belastbare Grundlage gibt, bewegt sich bereits auf einem anderen Terrain als jemand, der eine mögliche Wertentwicklung beschreibt. Noch deutlich kritischer wird es, wenn gegenwärtige überprüfbare Tatsachen falsch dargestellt werden: bestehende Miethöhen, Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen, bereits bekannte Sanierungsmaßnahmen, tatsächliche Kaufpreise, bestehende Finanzierungsbedingungen oder die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Kreditnehmers.
Der Bundesgerichtshof musste sich mit solchen Strukturen bereits ausführlich beschäftigen. In seinem Urteil vom 8. Oktober 2014, 1 StR 359/13, ging es um den Verkauf überteuerter Eigentumswohnungen an vielfach bereits verschuldete und eigenkapitalschwache Käufer. Der BGH beschrieb das zugrunde liegende System als ein „auf Überrumpelung und Täuschung der Kunden angelegtes Strukturvertriebssystem“. Entscheidend war gerade nicht allein der hohe Kaufpreis. Den Käufern waren unter anderem unrichtige Angaben zu monatlichen Belastungen, Finanzierung und wirtschaftlichen Vorteilen gemacht worden.
Das ist die wichtige Linie: Überteuert verkaufen kann legal sein. Über die wirtschaftlichen Grundlagen täuschen, damit der Kunde den überteuerten Kauf überhaupt tätigt, kann Betrug sein.
Wie aus einem legalen Vertriebsmodell ein kriminelles System werden kann
Professioneller Immobilienvertrieb funktioniert häufig arbeitsteilig. Eine Stelle generiert Interessenten, eine andere qualifiziert sie, ein Makler vermittelt das Objekt, ein Finanzierungsvermittler organisiert den Kredit und Verkäufer oder Projektgesellschaft schließen das eigentliche Geschäft ab. Diese Arbeitsteilung ist vollkommen normal.
In kriminellen Strukturen kann genau diese Komplexität jedoch missbraucht werden. Nicht weil Arbeitsteilung kriminell wäre, sondern weil Verantwortlichkeiten verwischt werden können. Der Interessent hört eine Aussage beim ersten Gespräch, erhält eine Berechnung von einem zweiten Unternehmen, unterschreibt später beim Vermittler und schließt schließlich einen notariellen Vertrag mit einer Gesellschaft, deren Geschäftsführer er vorher vielleicht nie gesehen hat. Sobald sich später herausstellt, dass eine zentrale Aussage falsch war, beginnt die Diskussion darüber, wer sie überhaupt gemacht hat und wer davon wusste.
Kriminelle Systeme versuchen deshalb nicht zwingend, ein vollständig erfundenes Geschäft zu konstruieren. Viel häufiger liegt die Gefahr in einer Mischung aus realen Vermögenswerten, legalen Verträgen und einzelnen falschen Tatsachen. Gerade das erschwert für Kunden die Unterscheidung zwischen aggressivem Vertrieb und systematischer Täuschung.
Eine echte Wohnung existiert. Ein echter Notar beurkundet den Vertrag. Eine echte Bank prüft eine Finanzierung. Das Grundbuch ist echt. Der Käufer erhält tatsächlich Eigentum.
Und trotzdem kann innerhalb dieses grundsätzlich realen Geschäfts strafrechtlich relevante Täuschung stattfinden.
Diese Unterscheidung ist zentral. Ein professionelles äußeres Erscheinungsbild beweist weder Seriosität noch Kriminalität. Entscheidend ist, ob die Tatsachen, auf denen die Vermögensentscheidung beruht, wahrheitsgemäß dargestellt werden.
Finanzierung ist häufig die empfindlichste Stelle
Besonders sensibel wird die Grenze dort, wo ein Immobiliengeschäft nur zustande kommt, wenn eine Bank den Kauf finanziert.
Eine Vollfinanzierung oder sogar eine Finanzierung oberhalb des reinen Kaufpreises ist nicht automatisch illegal. Banken können bei entsprechender Bonität und werthaltigem Objekt hohe Beleihungsausläufe akzeptieren. Der Kreditnehmer muss allerdings die wirtschaftlichen Voraussetzungen erfüllen, nach denen die Bank ihre Entscheidung trifft.
Hier kommt ein Punkt ins Spiel, der in der aktuellen Berichterstattung besondere Aufmerksamkeit erhält. Medien berichten über einen Fall bei der Volksbank Sauerland, in dem mutmaßlich gefälschte Eigenkapitalnachweise aufgefallen sein sollen. Zu einer Darlehensauszahlung sei es nicht gekommen. Gleichzeitig ist ausdrücklich nicht öffentlich bestätigt, ob und in welchem Zusammenhang dieser konkrete Vorgang mit den Ermittlungen gegen Karl Ess steht. Daraus darf deshalb keine persönliche Anschuldigung konstruiert werden.
Allgemein ist die Rechtslage dagegen eindeutig: Wer zur Täuschung im Rechtsverkehr eine unechte Urkunde herstellt, eine echte Urkunde verfälscht oder eine solche Urkunde gebraucht, kann sich nach § 267 StGB wegen Urkundenfälschung strafbar machen. Bei entsprechend manipulierten elektronischen Daten kann § 269 StGB über die Fälschung beweiserheblicher Daten einschlägig sein.
Wer einer Bank bewusst ein tatsächlich nicht vorhandenes Eigenkapital, erfundene Vermögenswerte oder andere falsche wirtschaftliche Tatsachen vorspiegelt, um eine Kreditentscheidung zu erreichen, verlässt damit eine vollkommen andere Kategorie als der Verkäufer, der lediglich eine teure Wohnung anbietet.
Dabei lohnt eine juristische Feinheit: Der spezielle Kreditbetrug nach § 265b StGB betrifft Kreditanträge für Betriebe oder Unternehmen. Bei einer privaten Immobilienfinanzierung ist deshalb nicht automatisch § 265b einschlägig; je nach Sachverhalt kommen vielmehr insbesondere der allgemeine Betrugstatbestand sowie Urkunden- oder Datenfälschungsdelikte in Betracht.
Der Graubereich wird häufig durch Sprache erzeugt
Einer der wichtigsten Unterschiede zwischen schlechtem und strafbarem Business liegt deshalb darin, wie Aussagen formuliert und gegenüber Kunden verstanden werden.
Ein Verkäufer kann sagen: „Bei einer entsprechenden Mietentwicklung könnte Ihre monatliche Eigenbelastung langfristig deutlich sinken.“
Das ist eine Prognose.
Er kann auch sagen: „Die Wohnung erzielt derzeit 950 Euro Kaltmiete.“
Das ist eine überprüfbare Tatsachenbehauptung.
Sind es tatsächlich nur 650 Euro, verändert sich die rechtliche Qualität der Aussage fundamental.
Der BGH hat im bereits genannten Immobilienbetrugsverfahren genau diese Grenze herausgearbeitet. Dort wurden konkrete Berechnungen verwendet, mit denen Käufern vermittelt wurde, ihre finanziellen Belastungen würden im Wesentlichen durch Mieteinnahmen und Steuervorteile ausgeglichen. Das Gericht behandelte entsprechende falsche, auf konkreten Berechnungen beruhende Aussagen als Tatsachentäuschung.
Eine Formulierung wird also nicht dadurch legal, dass sie in eine Hochglanzpräsentation eingebettet oder mit Begriffen wie „Investmentstrategie“, „Vermögensaufbau“ oder „Konzept“ versehen wird. Entscheidend bleibt, was einem durchschnittlichen Empfänger tatsächlich vermittelt wird und welche Tatsachen hinter der Darstellung stehen.
Auch Provision ist nicht automatisch ein Skandal
Ähnlich differenziert muss man mit hohen Vertriebsprovisionen umgehen. Dass mehrere Beteiligte an einem Immobilienverkauf verdienen, ist weder ungewöhnlich noch automatisch problematisch. Marketing, Vertrieb, Akquise, Beratung und Finanzierung verursachen Kosten.
Ein Kunde kann deshalb legal eine Wohnung erwerben, deren Kaufpreis erhebliche Vertriebsaufwendungen enthält.
Der BGH erwähnte in seinem Urteil 1 StR 359/13 Innenprovisionen von 20 bis 25 Prozent, ließ jedoch ausdrücklich offen, ob allein deren Verschweigen in der dortigen Konstellation eine weitere strafrechtlich relevante Täuschung darstellte. Die Verurteilung beruhte auf anderen festgestellten Täuschungen.
Das ist ein gutes Beispiel dafür, warum moralische Bewertung und Strafrecht auseinandergehalten werden müssen. Eine Provision von 20 Prozent kann man wirtschaftlich für absurd halten. Das macht sie noch nicht automatisch strafbar.
Wird dem Käufer dagegen ausdrücklich erklärt, es gebe keinerlei Vertriebsvergütung, obwohl tatsächlich erhebliche Provisionen in der Kalkulation stecken und diese Aussage für seine Entscheidung relevant ist, entsteht eine völlig andere rechtliche Fragestellung.
Vier fiktive Fälle zeigen die Grenze
| Situation | Einordnung |
|---|---|
| Eine Wohnung wird für 350.000 Euro verkauft. Ein unabhängiges Gutachten kommt später nur auf 290.000 Euro. Der Verkäufer hat keine falschen Angaben gemacht, der Käufer kannte Preis und Kosten. | Mögliches schlechtes Geschäft, aber allein deshalb kein Betrug. |
| Der Vermittler präsentiert eine optimistische Miet- und Wertentwicklung ausdrücklich als unverbindliche Prognose und weist auf Risiken hin. Die Entwicklung tritt später nicht ein. | Grundsätzlich unternehmerisches beziehungsweise Anlagerisiko, nicht automatisch strafbar. |
| Tatsächlich beträgt die Kaltmiete 650 Euro. Dem Käufer wird bewusst mitgeteilt und in der Wirtschaftlichkeitsrechnung dargestellt, sie betrage bereits 950 Euro, damit das Investment finanzierbar erscheint. | Bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen kann eine strafrechtlich relevante Täuschung nach § 263 StGB vorliegen. |
| Für eine Finanzierung wird bewusst ein tatsächlich nicht vorhandener Vermögensnachweis als echter Nachweis verwendet. | Je nach Ausgestaltung kommen insbesondere Betrug beziehungsweise versuchter Betrug sowie Urkunden- oder Datenfälschungsdelikte in Betracht. |
Die Grenze ist damit keineswegs so nebulös, wie es im Vertrieb gelegentlich dargestellt wird. Sie kann im Einzelfall juristisch schwierig zu beweisen sein, materiell lässt sie sich aber vergleichsweise klar beschreiben: Unternehmerrisiko ist erlaubt. Hohe Margen sind erlaubt. Schlechte Prognosen können erlaubt sein. Aggressiver Vertrieb kann zulässig sein. Vorsätzliche Täuschung über entscheidungsrelevante Tatsachen, mit der ein Vermögensschaden herbeigeführt werden soll, ist etwas anderes.
Warum Influencer für solche Geschäftsmodelle besonders interessant sind
Social Media verändert diese Mechanik zusätzlich. Ein klassischer Immobilienvermittler muss zunächst Vertrauen aufbauen. Ein Influencer kann bereits mit jahrelang aufgebautem Vertrauensvorschuss in ein Verkaufsgespräch starten. Der Interessent kennt Gesicht, Stimme, Lebensgeschichte und vermeintliche Erfolge des Anbieters möglicherweise seit Jahren.
Auch das ist selbstverständlich nicht illegal. Reichweite ist ein legitimer wirtschaftlicher Vermögenswert.
Die BaFin warnt bei Finanzempfehlungen über soziale Medien dennoch ausdrücklich davor, finanzielle Interessen des Empfehlenden zu unterschätzen. Finfluencer können beispielsweise Vermittlungsprovisionen erhalten. Die Behörde nennt außerdem Zeitdruck und außergewöhnlich hohe Gewinnversprechen als Warnsignale, die Anleger besonders kritisch prüfen sollten.
Das psychologische Problem liegt darin, dass parasoziales Vertrauen eine wirtschaftliche Due Diligence ersetzen kann. Wer einem Influencer seit acht Jahren folgt, empfindet ihn möglicherweise nicht mehr wie einen fremden Verkäufer. Rechtlich ändert dieses Gefühl allerdings nichts daran, dass ein Immobilienerwerb eine sechsstellige Investitionsentscheidung ist.
Die entscheidende Frage sollte deshalb niemals lauten: „Vertraue ich dieser Person?“
Sie sollte lauten: „Sind die Zahlen unabhängig überprüfbar?“
Seriöse und kriminelle Systeme können äußerlich erstaunlich ähnlich aussehen
Das Bundeskriminalamt definiert Wirtschaftskriminalität unter anderem als vertrauensmissbrauchende Straftaten im Rahmen tatsächlicher oder vorgetäuschter wirtschaftlicher Betätigung. Diese Definition trifft einen entscheidenden Punkt: Wirtschaftskriminalität findet häufig nicht außerhalb des normalen Wirtschaftslebens statt, sondern benutzt dessen Strukturen.
2024 registrierte die Polizei 61.358 Wirtschaftsdelikte mit einem ausgewiesenen Gesamtschaden von rund 2,76 Milliarden Euro. Der starke Anstieg der Fallzahlen gegenüber 2023 war allerdings wesentlich durch ein einzelnes umfangreiches Ermittlungsverfahren geprägt und sollte deshalb nicht als einfacher Beleg für eine allgemeine Explosion der Wirtschaftskriminalität interpretiert werden.
Gerade professionelle Wirtschaftskriminalität lebt davon, möglichst lange wie normales Geschäft auszusehen. Es gibt Rechnungen, Gesellschaften, Verträge, Vermittler und reale Leistungen. Der strafrechtlich relevante Teil kann sich auf einzelne Angaben, Dokumente oder koordinierte Täuschungen konzentrieren.
Das erklärt auch, warum die einfache Vorstellung vom „Betrüger, der mit dem Geld verschwindet“ zu kurz greift. Ein betrügerisches Immobilienmodell kann dem Kunden durchaus eine echte Wohnung verschaffen. Entscheidend ist trotzdem, ob er diese Wohnung gerade aufgrund falscher Angaben erworben und dadurch einen Vermögensschaden erlitten hat.
„Der Kunde hätte es doch merken können“ schützt nicht automatisch
Auch dies ist ein häufiger Irrtum. Wer einen Vertrag unterschreibt, verliert nicht automatisch jeden Schutz gegen vorsätzliche Täuschung, nur weil er kritischer hätte sein können.
Der BGH formulierte im Immobilienbetrugsverfahren ausdrücklich, dass selbst eine bei kritischer Prüfung erkennbare Täuschung eine irrtumsbedingte Fehlvorstellung nicht ohne Weiteres ausschließt.
Das bedeutet nicht, dass Käufer jede Verantwortung abgeben können. Wer eine Immobilie erwirbt, sollte Kaufpreis, Finanzierung, Mietertrag, Rücklagen, Nebenkosten und Risiken selbst beziehungsweise mit unabhängigen Fachleuten prüfen.
Strafrechtlich lautet die Frage jedoch nicht schlicht: „Hätte der Käufer vorsichtiger sein müssen?“
Sie lautet zunächst: „Wurde er vorsätzlich über Tatsachen getäuscht?“
Eine Bande ist ebenfalls etwas anderes als ein Vertriebsteam
Auch bei der aktuellen Berichterstattung sollte sprachlich sauber gearbeitet werden. Die Staatsanwaltschaft ermittelt laut Medienberichten wegen des Verdachts des gewerbsmäßigen und bandenmäßigen Betrugs. Das ist ein besonders schwerwiegender Vorwurf. § 263 Abs. 5 StGB sieht für denjenigen, der Betrug als Mitglied einer zur fortgesetzten Begehung entsprechender Straftaten verbundenen Bande gewerbsmäßig begeht, grundsätzlich Freiheitsstrafe von einem bis zu zehn Jahren vor; für minder schwere Fälle gelten niedrigere Grenzen.
Daraus folgt aber nicht, dass mehrere Personen, die gemeinsam Immobilien verkaufen, bereits eine „Bande“ bilden. Ein Vertrieb mit Verkäufer, Finanzierungspartner und Makler ist zunächst schlicht eine arbeitsteilige Geschäftsorganisation. Der strafrechtliche Bandenbegriff verlangt wesentlich mehr als Zusammenarbeit im legalen Geschäft.
Auch deshalb verbietet sich derzeit jede Schlussfolgerung darüber, welche Person innerhalb des aktuellen Ermittlungsverfahrens welchen Beitrag geleistet haben soll. Öffentlich bekannt ist bislang der Verdacht. Die konkrete Beweisführung ist Sache der Ermittlungsbehörden und gegebenenfalls später der Gerichte.
Die wichtigste Grenze lautet nicht legal oder unseriös
Der aktuelle Fall eignet sich deshalb weniger für eine Geschichte über einen Influencer als für eine grundsätzliche Lektion über Wirtschaftskriminalität.
Zwischen einem hervorragenden Investment und Betrug befindet sich ein großer Bereich vollkommen legaler, aber möglicherweise schlechter Geschäfte. Eine Immobilie kann zu teuer sein. Eine Finanzierung kann riskant sein. Eine Provision kann außergewöhnlich hoch sein. Ein Verkäufer kann aggressiv auftreten. Eine Renditeprognose kann sich als vollkommen falsch erweisen. Nichts davon reicht allein aus, um eine Straftat festzustellen.
Diese Unterscheidung ist wichtig, weil Strafrecht nicht dazu dient, wirtschaftliche Fehlentscheidungen nachträglich zu korrigieren.
Umgekehrt darf „Business ist eben Risiko“ aber auch nicht als Schutzschild für Täuschung dienen. Wer bewusst bestehende Mieten erfindet, tatsächliche Kosten verfälscht, wirtschaftliche Verhältnisse falsch darstellt oder unechte Nachweise verwendet, bewegt sich nicht mehr nur auf der schlechten Seite eines Geschäfts. Je nach Sachverhalt können Betrug, Urkundenfälschung und weitere Delikte im Raum stehen.
Genau deshalb ist der sogenannte Graubereich kleiner, als es auf den ersten Blick erscheint. Grau sind häufig hohe Margen, aggressive Verkaufspsychologie, optimistische Prognosen und harte Vertragsbedingungen. Bei bewusst erfundenen Tatsachen oder gefälschten Nachweisen ist die Farbe dagegen deutlich weniger grau.
Was im konkreten Ermittlungsverfahren gegen Karl Ess tatsächlich geschehen ist, muss erst geklärt werden. Bis zu einer rechtskräftigen Feststellung gilt die Unschuldsvermutung, und die hier beschriebenen kriminellen Geschäftsmodelle dürfen ihm nicht zugerechnet werden.
Der Fall macht dennoch etwas sichtbar, das weit über eine einzelne Person hinausgeht: Die gefährlichsten wirtschaftskriminellen Modelle sehen häufig nicht wie Kriminalität aus. Sie sehen aus wie Unternehmen.
Genau deshalb sollte man bei einem Investment weniger darauf achten, wie überzeugend jemand verkauft – und wesentlich stärker darauf, ob sich jede entscheidende Zahl unabhängig überprüfen lässt.
