Der BFH erlaubt Alleinerben unter bestimmten Voraussetzungen, gefördertes Altersvorsorgevermögen zur Tilgung eines geerbten Immobiliendarlehens einzusetzen. Entscheidend sind unter anderem Eigentumsübergang, eigene Schuldnerstellung und die Selbstnutzung der Wohnung.
Der BFH beantwortet die Leserfrage mit einem konditionierten Ja
Wer eine selbst genutzte Wohnung als Alleinerbe übernimmt und zugleich Schuldner des dazugehörigen Darlehens wird, kann gefördertes Altersvorsorgevermögen grundsätzlich zur Tilgung einsetzen – auch wenn der Erblasser den Kredit ursprünglich aufgenommen hatte. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 21. September 2026, Aktenzeichen X R 3/24, entschieden.
Die Aussage ist allerdings enger, als es der erste Blick auf den Leitsatz vermuten lässt. Der BFH hat nicht jede Erbschaft und nicht jede Schuldübernahme begünstigt. Geklärt ist vielmehr eine bestimmte Konstellation: Der Zulageberechtigte wird als Alleinerbe und Gesamtrechtsnachfolger Eigentümer der selbst genutzten Wohnung und Schuldner des Darlehens. Zusätzlich muss die konkrete Verwendung des geförderten Kapitals die weiteren Voraussetzungen des § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfüllen.
Für die Praxis bedeutet das: Der ursprünglich fremde Darlehensnehmer schließt die Förderung nicht automatisch aus. Entscheidend sind die rechtliche Nachfolge, die Finanzierungsgeschichte, die eigene Schuldnerstellung und die tatsächliche Nutzung der Wohnung. Die Zurechnung der Immobilie, die zivilrechtliche Darlehensschuld und die förderrechtliche Folge sind getrennt zu prüfen.
Im Streitfall gingen Wohnung und Darlehen gemeinsam auf den Alleinerben über
Ausgangspunkt war der Erbfall einer 2021 verstorbenen Ehefrau. Sie hatte 1998 durch den Umbau eines Gebäudes eine Wohnung geschaffen und dafür mehrere Darlehen aufgenommen. Eines dieser Darlehen wurde nach den Feststellungen des Finanzgerichts im Jahr 2015 umgeschuldet. Seit 2017 lebte auch der Ehemann in der Wohnung.
Mit dem Erbfall wurde der Kläger Eigentümer des Grundstücks und Schuldner des umgeschuldeten Darlehens. Im Februar 2022 beantragte er die Entnahme von Kapital aus seinem eigenen Altersvorsorgevertrag, um das auf ihn übergegangene Darlehen zu tilgen. Die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) lehnte den Antrag ab. Nach ihrer Auffassung war die Wohnung durch Erbfolge und damit nicht entgeltlich erworben worden; außerdem hatte der Kläger das Darlehen ursprünglich nicht selbst aufgenommen.
Der Kläger legte gegen die ablehnende Entscheidung Einspruch ein. Dieser blieb erfolglos. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg gab der Klage statt. Die ZfA legte Revision ein. Der BFH wies diese Revision nach § 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung zurück. Für die Betroffenen ist diese Abfolge relevant: Gegenstand war zunächst ein Antrag auf Entnahme, anschließend eine ablehnende Entscheidung der ZfA, dann der Einspruch und schließlich der finanzgerichtliche Rechtsweg. Der BFH bestätigte, dass die Ablehnung nicht allein mit dem ursprünglichen Kreditnehmer begründet werden kann.
§ 92a EStG verlangt kein ursprünglich eigenes Darlehen
§ 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erlaubt unter weiteren Voraussetzungen, gefördertes Kapital aus einem Altersvorsorgevertrag bis zum Beginn der Auszahlungsphase unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke zu verwenden. Dazu gehört neben der Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung auch die Tilgung eines Darlehens, das zu diesem Zweck aufgenommen wurde. Diese zweite Variante wird als Entschuldungsalternative bezeichnet.
Der Begriff „unmittelbar“ beschreibt dabei die notwendige funktionale Verbindung zwischen dem geförderten Kapital, der Wohnung und dem Darlehen. Das Darlehen muss also der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung gedient haben. Nach der Entscheidung des BFH folgt daraus aber nicht, dass der aktuelle Zulageberechtigte den ursprünglichen Darlehensvertrag selbst unterschrieben haben muss.
Der BFH stützt diese Auslegung auch auf seine frühere Rechtsprechung. Der Wortlaut des § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verlangt nicht ausdrücklich ein „von ihm selbst“ aufgenommenes Darlehen. Anders wäre die Rechtslage, wenn das Gesetz die Tilgung eines Darlehens voraussetzte, das der Zulageberechtigte selbst zu diesem Zweck aufgenommen hat.
Im konkreten Fall wurde die Verbindung zwischen Finanzierung und Wohnung durch die Umschuldung nicht unterbrochen. Die ursprünglichen Darlehen dienten der Herstellung der Wohnung. Das 2015 aufgenommene Darlehen stand nach den bindenden Feststellungen des Finanzgerichts im Zusammenhang mit der Ablösung eines dieser Darlehen. Der Kläger wurde später durch den Erbfall Schuldner genau dieses umgeschuldeten Darlehens. Damit erfüllte er nach Auffassung des BFH seit dem Erbfall die maßgeblichen Voraussetzungen des § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Gesamtrechtsnachfolge erklärt die Schuldnerstellung, nicht die Zulageberechtigung
Gesamtrechtsnachfolge bedeutet, dass der Erbe mit dem Erbfall grundsätzlich in die vermögensrechtliche Stellung des Erblassers eintritt. Im entschiedenen Fall folgten daraus zwei unterschiedliche Rechtspositionen: Der Kläger wurde nach § 1922 Abs. 1 BGB Eigentümer der Wohnung und nach § 1967 BGB Schuldner des Darlehens.
Diese zivilrechtlichen Folgen sind jedoch nicht dasselbe wie eine Übernahme der Zulageberechtigung. Der Kläger trat nicht in einen fremden Altersvorsorgevertrag ein. Er beantragte die Entnahme aus seinem eigenen Altersvorsorgevertrag. Der BFH stellte deshalb darauf ab, dass derjenige, der den Vertrag geschlossen hatte, auch das darin gebildete und geförderte Kapital verwenden wollte.
Diese Trennung ist für die Beratung zentral. Erstens ist zu klären, wem die Wohnung nach dem Erbfall gehört. Zweitens ist festzustellen, wer gegenüber dem Kreditgeber Schuldner ist. Drittens ist eigenständig zu prüfen, ob das geförderte Kapital des Zulageberechtigten nach § 92a EStG eingesetzt werden darf. Aus dem Eigentumsübergang folgt nicht automatisch die Förderberechtigung; aus der eigenen Zulageberechtigung folgt umgekehrt nicht automatisch, dass jedes übernommene Darlehen begünstigt getilgt werden kann.
Ein typischer Praxisfall verdeutlicht die Abgrenzung: Erbt eine Person allein ein selbst genutztes Wohnhaus und übernimmt sie zugleich die noch offene Finanzierung, genügt der Hinweis „Das Haus wurde geerbt“ nicht. Zu dokumentieren ist, ob der ursprüngliche Kredit tatsächlich der Anschaffung oder Herstellung dieses Wohnraums diente, ob eine Umschuldung diese Verbindung fortführt und ob die Erbin nach dem Erbfall Eigentümerin sowie Darlehensschuldnerin ist. Erst danach kommt die Förderprüfung hinzu.
Das müssen Unternehmer jetzt prüfen
Auch wenn der BFH-Fall einen privaten Erben betrifft, sollten Unternehmer und ihre Familien bei betrieblich oder privat geprägten Nachfolgesachverhalten die Prüfung frühzeitig strukturieren. Für einen vergleichbaren Erbfall sind insbesondere folgende Punkte abzuarbeiten:
1. Erbfolge und Eigentum: Liegt eine Alleinerbschaft vor? Ist der Zulageberechtigte durch den Erbfall Eigentümer der begünstigten Wohnung geworden? Bei Miterben, Erbengemeinschaften, Vermächtnissen oder späteren Übertragungen ist die Konstellation nicht ohne Weiteres identisch.
2. Darlehensschuld: Ist der Zulageberechtigte selbst Schuldner des Darlehens geworden? Maßgeblich ist nicht nur, wer wirtschaftlich die Raten zahlt, sondern welche rechtliche Verpflichtung gegenüber dem Kreditgeber besteht.
3. Ursprünglicher Finanzierungszweck: Belegen Darlehensvertrag, Zahlungsunterlagen und gegebenenfalls Bau- oder Umbauunterlagen, dass das Darlehen der Anschaffung oder Herstellung der selbst genutzten Wohnung diente?
4. Umschuldung: Gibt es eine nachvollziehbare Verbindung zwischen dem ursprünglichen Darlehen und dem späteren Kredit? Eine neue Darlehensnummer allein erklärt diese Verbindung nicht.
5. Eigene Altersvorsorge: Beantragt der aktuelle Zulageberechtigte die Entnahme aus seinem eigenen Altersvorsorgevertrag? Die Entscheidung betrifft nicht den Eintritt in die Zulageposition des verstorbenen Darlehensnehmers.
6. Wohnnutzung und Zeitpunkt: Wird die Wohnung als Hauptwohnung oder Mittelpunkt der Lebensinteressen genutzt? Wann gingen Eigentum und Darlehensschuld über, und wann wurde die Entnahme beantragt?
7. Verfahrensstand: Liegt bereits eine ablehnende Entscheidung der ZfA vor? Wurde fristgerecht Einspruch eingelegt, und sind die tragenden Tatsachen im weiteren Verfahren dokumentiert?
Ein Zahlenbeispiel zeigt die Rechenlogik – nicht die Rechtslage des BFH-Falls
Die Entscheidung hängt nicht von einer bestimmten Darlehenshöhe ab. Ein rein illustratives Beispiel kann aber verdeutlichen, wie der offene Saldo dokumentiert wird. Die folgenden Beträge sind frei gewählt und stammen nicht aus dem BFH-Urteil: Zum maßgeblichen Zeitpunkt beträgt die offene Darlehensschuld 180.000 Euro. Aus dem geförderten Altersvorsorgevermögen werden 25.000 Euro zur Tilgung verwendet.
Rechnung: 180.000 Euro ursprünglicher Darlehenssaldo – 25.000 Euro Tilgung = 155.000 Euro verbleibender Darlehenssaldo.
Dieses Beispiel zeigt lediglich die Rechenlogik. Es beweist weder die Förderfähigkeit der Entnahme noch beantwortet es die Frage, ob das Darlehen ursprünglich zur Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung aufgenommen wurde. Ebenso wenig folgt aus dem verbleibenden Saldo, dass eine bestimmte Entnahmehöhe zulässig ist. Dafür sind die gesetzlichen Voraussetzungen und die konkrete Verfahrenslage entscheidend.
Die Gegenargumente der ZfA begrenzen die Reichweite des Urteils
Die Position der ZfA war nicht ohne systematischen Ansatz. § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG knüpft an ein Darlehen an, das zur Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung aufgenommen wurde. Daraus ließ sich ableiten, dass nur der ursprüngliche Darlehensnehmer die Entschuldungsalternative nutzen könne. Hinzu kam der Einwand, dass ein Erbe keine eigenen Anschaffungskosten habe und eine übernommene Nachlassverbindlichkeit lediglich den Wert des Nachlasses mindere.
Der BFH hat diese Argumentation für die entschiedene Alleinerbenkonstellation zurückgewiesen. Der Gesetzeswortlaut verlangt nach seiner Auslegung kein eigenes ursprüngliches Darlehen. Entscheidend sei vielmehr, dass der Zulageberechtigte im Wege der Gesamtrechtsnachfolge Eigentümer der Wohnung und Schuldner des Darlehens geworden ist und die Wohnung selbst nutzt.
Nicht entschieden ist damit, ob dieselbe Lösung bei einer bloßen Schuldübernahme ohne Eigentumsübergang gilt. Offen bleibt auch, wie Fälle mit mehreren Erben, einer Erbengemeinschaft, einer Teilübertragung oder einer Vermächtnislösung zu beurteilen sind. Das Urteil erweitert außerdem nicht die Zulageberechtigung des Erblassers auf den Erben. Es betrifft die Verwendung des eigenen geförderten Kapitals des Erben zur Tilgung einer nach dem Erbfall eigenen Darlehensschuld.
Ebenso hat der BFH nicht sämtliche persönlichen und objektbezogenen Voraussetzungen der Wohn-Riester-Förderung geprüft. Die Nutzung als Hauptwohnung oder Mittelpunkt der Lebensinteressen, der Status des Altersvorsorgevertrags, die zeitliche Grenze bis zum Beginn der Auszahlungsphase und weitere gesetzliche Anforderungen bleiben eigenständig relevant.
Die Entscheidung schafft Klarheit, ersetzt aber keine Förderprüfung
Aus Sicht der Redaktion ist die Entscheidung praxisgerecht. Eine rein formale Orientierung am ursprünglichen Kreditnehmer würde den Zusammenhang zwischen Darlehenszweck, Wohnung und Gesamtrechtsnachfolge verkürzen. Wer als Alleinerbe Eigentümer und Schuldner wird und die Wohnung selbst nutzt, steht nach dem Erbfall in einer anderen rechtlichen Position als vor der Erbschaft. Diese Position darf bei der Anwendung des § 92a EStG nicht ausgeblendet werden.
Der Mehrwert des Urteils liegt deshalb in einer präziseren Prüfung, nicht in einer pauschalen Öffnung von Wohn-Riester. Zurechnung, Schuldnerstellung und Förderfolge müssen nacheinander betrachtet werden. Der BFH beantwortet die Frage des ursprünglichen Darlehensnehmers zugunsten des Alleinerben. Er nimmt den Beratern aber nicht die Prüfung der übrigen Voraussetzungen ab.
Für die Praxis ist vor allem die Dokumentation entscheidend. Wer nur den Erbschein vorlegt, kann den ursprünglichen Finanzierungszweck und die Kontinuität einer Umschuldung meist nicht vollständig belegen. Umgekehrt kann eine sauber rekonstruierte Finanzierungshistorie zeigen, ob die BFH-Entscheidung überhaupt auf den konkreten Sachverhalt passt. Genau hier entsteht der eigentliche Beratungsbedarf.
Jetzt zählt die lückenlose Kette vom Darlehen bis zur Entnahme
Das BFH-Urteil X R 3/24 eröffnet die Tilgung eines Immobiliendarlehens mit gefördertem Altersvorsorgevermögen auch dann, wenn der Erblasser den Kredit aufgenommen hatte. Voraussetzung ist die besondere Verbindung von Alleinerbschaft, Eigentumsübergang, eigener Schuldnerstellung, selbst genutzter Wohnung und eigenem Altersvorsorgevertrag.
Für die Beratung sollte deshalb nicht allein der Erbfall im Mittelpunkt stehen. Zu prüfen sind der ursprüngliche Darlehenszweck, eine mögliche Umschuldung, der Zeitpunkt des Übergangs von Eigentum und Darlehensschuld, die Nutzung der Wohnung sowie die weiteren Anforderungen des § 92a EStG. Bei Miterben und anderen Nachfolgeformen ist die Übertragbarkeit der Entscheidung offen.
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