In der Beratungspraxis galt das Treuhandmodell über Jahrzehnte als stabiles Instrument zur Strukturierung von Immobilieninvestitionen. Durch die wirtschaftliche Zurechnung nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 der Abgabenordnung herrschte weitgehend Einigkeit darüber, dass der Übergang von Anteilen an grundbesitzenden Personengesellschaften vom Treuhänder auf den Treugeber grunderwerbsteuerneutral gestaltet werden könne. Doch mit dem aktuellen Urteil vom 5. November 2025 (Az. II R 9/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) diese Gewissheit erschüttert. Das Urteil markiert eine Zäsur: Es trennt die zivilrechtliche Betrachtungsweise im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) scharf von der wirtschaftlichen Betrachtungsweise der Abgabenordnung ab und versagt die Anwendung von Steuerbefreiungen bei Treuhandauflösungen konsequent.
Die dogmatische Ausgangslage: Zivilrecht versus wirtschaftliche Zurechnung
Um die Tragweite der Entscheidung zu verstehen, muss man sich die bisherige Argumentationskette vor Augen führen. Kern des Streits ist die Frage, wem die Beteiligung an einer grundbesitzenden Personengesellschaft grunderwerbsteuerlich zuzuordnen ist, wenn ein Treuhandverhältnis besteht. Nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO werden Wirtschaftsgüter demjenigen zugerechnet, der die tatsächliche Herrschaft über sie ausübt, auch wenn er nicht der rechtliche Eigentümer ist. Bei einer sogenannten echten Treuhand hält der Treuhänder zwar die Anteile zivilrechtlich im Außenverhältnis, ist aber im Innenverhältnis strikt an die Weisungen des Treugebers gebunden. Bisher argumentierten Steuerpflichtige häufig, dass der Treugeber bereits aufgrund dieser Weisungsgebundenheit als der eigentliche Inhaber der Anteile anzusehen sei. Ein späterer Übergang der Anteile vom Treuhänder auf den Treugeber, die sogenannte Auflösung der Treuhand, sei demnach lediglich ein Nachvollzug der bereits bestehenden wirtschaftlichen Lage und dürfe keine Steuer auslösen.
Der BFH stellt in seinem neuen Urteil jedoch klar, dass das GrEStG ein Verkehrsteuerrecht ist, das primär an Rechtsvorgänge anknüpft. Der Tatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG, der Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen einer Personengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren, orientiert sich strikt an der zivilrechtlichen Stellung als Gesellschafter. Wer im Handelsregister steht oder wer kaufrechtlich Gesellschafter wird, ist entscheidend. Eine Zurechnung von Anteilen, die ein Treuhänder hält, zum Vermögen des Treugebers findet grunderwerbsteuerlich nicht statt.
Der Sachverhalt: Wenn die Treuhandauflösung zur Steuerfalle wird
Im zugrunde liegenden Fall hielten Treuhänder unmittelbar Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft für Rechnung der Treugeber. Als die Treuhandverhältnisse beendet wurden und die Treuhänder die Anteile zivilrechtlich auf die Treugeber übertrugen, sah das Finanzamt darin einen steuerbaren Vorgang nach § 1 Abs. 2a GrEStG. Die Kläger argumentierten, dass die Treugeber bereits vorher durch die Treuhand beteiligt gewesen seien und daher kein neuer Gesellschafter im Sinne der Norm vorliege. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg gab den Klägern in erster Instanz recht und wandte die Befreiungsvorschrift des § 6 GrEStG analog an. Der BFH hob dieses Urteil nun auf und wies die Klage ab. Er betont, dass für die Frage, wer Gesellschafter im Sinne des GrEStG ist, die zivilrechtliche Mitunternehmerschaft beziehungsweise die Stellung als Rechtsträger maßgeblich ist.
Die Versagung der Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG
Dies ist der für die Praxis folgenreichste Teil des Urteils. § 6 GrEStG sieht Steuervergünstigungen vor, wenn Grundbesitz von einer Gesamthand auf die an der Gesamthand beteiligten Personen übergeht, allerdings nur insoweit, als der Erwerber bereits vorher am Gesamthandsvermögen beteiligt war. Der BFH führt aus, dass eine unmittelbare Anwendung ausscheidet, da der Treugeber zivilrechtlich nicht Gesellschafter der Personengesellschaft war, sondern nur der Treuhänder. Damit war der Treugeber auch nicht am Gesamthandsvermögen beteiligt. Auch eine analoge Anwendung lehnt der BFH ab. Er sieht keine planwidrige Regelungslücke. Der Gesetzgeber habe das Grunderwerbsteuerrecht bewusst an zivilrechtliche Vorgänge gekoppelt. Eine Ausweitung der Befreiung auf Treuhandverhältnisse widerspreche dem Charakter der Grunderwerbsteuer als unmittelbare Verkehrsteuer.
Synoptische Aufstellung: Rechtsfolgen vor und nach dem Urteil II R 9/23
Die folgende Tabelle verdeutlicht die radikale Abkehr von der bisherigen Verwaltungspraxis und die neuen Risiken für die Strukturierung:
| Merkmal | Bisherige Auffassung (FG-Ebene / Praxis) | Neue BFH-Rechtsprechung (II R 9/23) |
| Maßgebliche Zurechnung | Wirtschaftliche Betrachtungsweise (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 AO) | Strikte zivilrechtliche Rechtsträgerbetrachtung |
| Status des Treugebers | Gilt als „Altgesellschafter“ aufgrund wirtschaftlicher Inhaberschaft | Gilt als „neuer Gesellschafter“ bei zivilrechtlichem Erwerb |
| Tatbestand § 1 Abs. 2a GrEStG | Treuhandauflösung oft als nicht steuerbarer Akt gesehen | Volle Steuerbarkeit bei Erreichen der 90%-Quote |
| Anwendung § 6 GrEStG | Analoge Anwendung zur Vermeidung von Doppelbelastung befürwortet | Keine analoge Anwendung; strikte Ablehnung |
| Beteiligungsidentität | Durch Treuhand vermittelte Beteiligung reichte aus | Treuhand vermittelt keine Beteiligung am Gesamthandsvermögen |
| Gestaltungsspielraum | Treuhand als Instrument zur anonymen Vorhaltung nutzbar | Hohes Risiko bei Rückführung der Anteile auf den Treugeber |
Handlungsempfehlungen für die steuerliche Praxis
Angesichts der verschärften Rechtsprechung müssen bestehende Strukturen überprüft und neue Vorhaben grundlegend anders geplant werden. Unternehmen und Privatpersonen, die Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften über Treuhänder halten, sollten prüfen, ob eine Auflösung geplant ist. Wenn eine solche stattfinden soll, muss die Steuerlast auf Basis des aktuellen Grundbesitzwertes kalkuliert werden. Es gibt keinen Bestandsschutz für alte Treuhandmodelle. Wenn das Ziel der direkte Besitz der Anteile durch den Investor ist, sollte von Anfang an zivilrechtlich direkt erworben werden. Der Umweg über einen Treuhänder ist grunderwerbsteuerlich künftig ein erhebliches Kostenrisiko.
In vielen mittelständischen Fällen, insbesondere bei Familienunternehmen, kann die Steuerpflicht dennoch vermieden werden, wenn die Übertragung unter Personen stattfindet, die nach § 3 GrEStG befreit sind, etwa bei einer Schenkung oder einem Verkauf unter Ehegatten oder an Kinder in gerader Linie. Das Urteil II R 9/23 betrifft primär Fälle, in denen diese personellen Befreiungen nicht greifen, zum Beispiel bei fremden Dritten oder bei der Rückführung auf eine Holdinggesellschaft.
Praxis-Checkliste: Risikoanalyse und Compliance
Um die eigene Betroffenheit zu analysieren und Haftungsrisiken zu minimieren, sollten Berater und Unternehmen die folgende Checkliste abarbeiten:
- Bestandsaufnahme: Existieren im Mandantenstamm oder im Unternehmen Treuhandverhältnisse über Anteile an grundbesitzenden Personengesellschaften?
- Zivilrechtlicher Status: Wer ist formell als Gesellschafter eingetragen (Handelsregister/Gesellschafterliste)?
- 90%-Schwellenwert-Check: Würde die Auflösung der Treuhand (Übergang vom Treuhänder auf den Treugeber) zusammen mit anderen Übertragungen innerhalb von 10 Jahren die 90%-Grenze des § 1 Abs. 2a GrEStG überschreiten?
- Prüfung § 3 GrEStG: Besteht zwischen Treuhänder und Treugeber eine persönliche Beziehung, die eine Steuerbefreiung ermöglicht (z. B. Verwandtschaft in gerader Linie)? Achtung: Bei Treuhandverhältnissen mit Banken oder professionellen Treuhändern scheidet dies regelmäßig aus.
- Bewertungssimulation: Wie hoch ist der aktuelle Grundbesitzwert (nach BewG)? Welche Steuerlast würde eine „Zwangsversteuerung“ bei Treuhandauflösung auslösen?
- Anpassung von Gesellschaftsverträgen: Enthalten Verträge Klauseln, die bei Tod des Treuhänders einen automatischen Übergang auf den Treugeber vorsehen? Diese Automatismen müssen nun steuerlich neu bewertet werden.
- Dokumentationspflicht: Auch wenn die wirtschaftliche Zurechnung grunderwerbsteuerlich nicht schützt, muss die Treuhand für Zwecke der Ertrag- und Erbschaftsteuer weiterhin lückenlos dokumentiert sein.
- Zukünftige Erwerbe: Verzicht auf Treuhandmodelle bei Immobilien-Share-Deals, sofern nicht zwingende außersteuerliche Gründe vorliegen.
Meinung der Redaktion: Ein Sieg des Formalismus über die wirtschaftliche Realität
Mit diesem Urteil beweist der BFH seine Tendenz zum strikten Formalismus im Bereich der Verkehrsteuern. Während das gesamte deutsche Steuerrecht zunehmend von der wirtschaftlichen Betrachtungsweise geprägt ist, zieht sich das Grunderwerbsteuerrecht in einen Bereich des reinen Zivilrechts zurück. Diese Entwicklung ist aus Sicht der Gestaltungspraxis bedauerlich. Ein Treuhandverhältnis, bei dem der Treugeber alle Risiken und Chancen trägt, ist wirtschaftlich einer direkten Beteiligung gleichzustellen. Dass der bloße formale Akt der Anteilsübertragung vom weisungsgebundenen Verwalter auf den wirtschaftlich Berechtigten nun eine massive Steuerlast auf den gesamten Immobilienwert auslöst, wirkt wie eine Sanktionierung rechtlicher Gestaltungen, die zivilrechtlich vollkommen legitim und üblich sind.
Für den Beratermarkt bedeutet dies eine erhöhte Vorsichtspflicht. Treuhandmodelle im Immobilienbereich sind ab sofort als Hochrisiko-Gestaltungen einzustufen. Wer Mandanten nicht vor den Folgen einer Treuhandauflösung warnt, riskiert Haftungsansprüche in beträchtlicher Höhe. Der Gesetzgeber wäre gefordert, hier nachzubessern und die wirtschaftliche Zurechnung auch im Grunderwerbsteuerrecht anzuerkennen, um sachwidrige Ergebnisse wie im vorliegenden Fall künftig zu vermeiden. Bis dahin bleibt jedoch die Erkenntnis, dass im Grunderwerbsteuerrecht der formale Schein entscheidend ist.
Zusammenfassung der wichtigsten Prüfungspunkte
Die Zurechnung von Anteilen erfolgt nach dem Urteil II R 9/23 ausschließlich nach zivilrechtlichen Kriterien und nicht nach der wirtschaftlichen Betrachtungsweise des § 39 AO. Der Treugeber gilt vor der Übertragung als nicht am Gesellschaftsvermögen beteiligt. Jede Übertragung vom Treuhänder auf den Treugeber stellt einen Gesellschafterwechsel im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG dar. Eine Befreiung nach § 6 GrEStG ist nicht anwendbar, da die erforderliche Vorbeteiligung des Treugebers fehlt. Eine analoge Anwendung der Befreiungsvorschriften wurde vom BFH ausdrücklich abgelehnt, da keine planwidrige Regelungslücke vorliegt. Es ist nun die Aufgabe der Geschäftsführungen und ihrer steuerlichen Berater, die bestehenden Strukturen einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Die Zeit der einfachen Treuhandlösungen ist definitiv vorbei. Wer Immobilien im Bestand hat, muss seine zivilrechtliche Struktur mit höchster Sorgfalt behandeln.
