Strategische Weichenstellung 2026: Die prozessuale und materielle Absicherung von Immobilien- und Verluststrukturen

Ein Fachleitfaden für Steuerberater zur Umsetzung der BFH-Rechtsprechung II R 9/23 und IX R 34/23 in der Beratungspraxis.

Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zwingt Steuerberater zu einer kritischen Revision etablierter Gestaltungsmodelle. Während die Digitalisierung die Effizienz der Deklaration steigert, erhöhen die Urteile II R 9/23 (Grunderwerbsteuer bei Treuhand) und IX R 34/23 (Prozessrecht bei Verlustverrechnungsbeschränkungen) die Anforderungen an die fachliche Tiefe und die verfahrensrechtliche Präzision. Für den Steuerberater bedeutet dies den Übergang von einer wirtschaftlich orientierten Betrachtung hin zu einem strikt formallogischen Risikomanagement.

Materielle Neuausrichtung: Das Ende der Treuhand-Privilegierung (II R 9/23)

1. Die dogmatische Trennung von Zivilrecht und Steuerrecht

Über Jahrzehnte basierten viele Nachfolgemodelle auf der Annahme, dass die wirtschaftliche Zurechnung gemäß § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO eine grunderwerbsteuerliche Neutralität bei der Auflösung von Treuhandverhältnissen indiziere. Mit dem Urteil vom 05.11.2025 (II R 9/23) hat der BFH diese Sichtweise für unmittelbare Beteiligungsübergänge an Personengesellschaften verworfen.

Der BFH stellt klar: Der Übergang einer Beteiligung vom Treuhänder auf den Treugeber erfüllt den Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG. Entscheidend ist hierbei die zivilrechtliche Gesellschafterstellung. Da der Treugeber zivilrechtlich nicht Mitglied der Gesamthand war, gilt er im Sinne des Grunderwerbsteuerrechts als „neuer Gesellschafter“.

2. Versagung der Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG

Die Tragweite des Urteils liegt in der strikten Auslegung der §§ 5, 6 GrEStG. Diese Begünstigungen setzen eine Beteiligung am Vermögen der Gesamthand voraus.

• Leitsatz der Entscheidung: Eine Treuhand begründet keine Beteiligung am Gesellschaftsvermögen im Sinne des GrEStG. Die Beteiligung des Treuhänders kann dem Treugeber nicht nach § 39 AO zugerechnet werden, um eine „Beteiligungsidentität“ zu konstruieren.
• Folge: Die Rückführung des Anteils vom Treuhänder auf den Treugeber wird wie ein Drittgeschäft besteuert.

3. Prüfungsreihenfolge für die Beratungspraxis

Um das Risiko unvorhergesehener Steuerfestsetzungen zu minimieren, sollte jede Anteilsbewegung in Personengesellschaften folgendem Schema unterzogen werden:

1. Identifikation: Besteht ein verdecktes oder offenes Treuhandverhältnis?
2. Zivilrechtliche Prüfung: Wer ist aktuell als Gesellschafter im Handelsregister bzw. im Gesellschaftsvertrag legitimiert?
3. Tatbestandsprüfung: Führt die Auflösung zu einem Übergang von mindestens 90 % (bzw. nach Altfallregelung 95 %) der Anteile auf neue Gesellschafter innerhalb von 10 Jahren?
4. Befreiungsprüfung: Ist der Treugeber bereits seit mindestens 10 Jahren zivilrechtlich am Vermögen beteiligt? (Bei Treuhand regelmäßig zu verneinen).
5. Gestaltungsalternative: Prüfung einer Fortführung der Treuhand versus Schenkung unter Vorbehaltsnießbrauch oder Umwandlungsvorgängen nach dem UmwStG.

Prozessuale Präzision: Der Weg zur Verfassungsrüge (IX R 34/23)

Das Urteil IX R 34/23 vom 09.12.2025 schärft das Verständnis für das Zusammenspiel von Feststellungs- und Veranlagungsverfahren bei Verlusten aus stillen Beteiligungen (§ 15 Abs. 4 Satz 6 EStG).

1. Klagegegenstand und Rechtsschutzbedürfnis

Der BFH hat klargestellt, dass das Begehren, Verluste entgegen der gesetzlichen Beschränkung unmittelbar abzuziehen, im Rahmen der Steuerveranlagung geltend zu machen ist.

• Verfahrensrechtliche Trennung: Der Verlustfeststellungsbescheid (§ 15 Abs. 4 Satz 7 i.V.m. § 10d Abs. 4 EStG) bindet nur die Höhe und den Vortrag für künftige Jahre. Er entfaltet keine Bindungswirkung für die Frage, ob der Verlust im Entstehungsjahr mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden darf.
• Der „Nullbescheid“: Auch wenn die Steuer auf 0 € festgesetzt ist, muss gegen den Einkommen- oder Körperschaftsteuerbescheid vorgegangen werden, um die materielle Abzugsbeschränkung verfassungsrechtlich anzugreifen. Das Rechtsschutzbedürfnis ergibt sich hier aus der notwendigen Klärung der Verfassungswidrigkeit für das aktuelle Streitjahr.

2. Die prozessuale Klammer für die Kanzlei

Steuerberater müssen sicherstellen, dass die Verfassungsrüge nicht an formale Fehler scheitert:

• Ebene 1 (Feststellung): Einspruch gegen den Feststellungsbescheid zur Sicherung der Verlusthöhe.
• Ebene 2 (Veranlagung): Einspruch gegen den Steuerbescheid zur Forderung des sofortigen Abzugs.
• Ziel: Nur die Anfechtung des Veranlagungsbescheids ermöglicht dem Gericht die Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG an das Bundesverfassungsgericht.

Haftungsmanagement und Dokumentation

Die Verschärfung der Rechtspflichten erhöht das Haftungsrisiko bei unterlassener Prüfung erheblich. Eine belastbare Dokumentation ist für den Steuerberater essenziell.

1. Risiko-Einschätzung statt Absolutheit

Es wäre verfehlt, von einer automatischen Haftung zu sprechen. Jedoch besteht ein erhebliches Haftungsrisiko, wenn:

• Die aktuelle BFH-Rechtsprechung bei der Planung von Anteilsübertragungen nicht einbezogen wurde.
• Mandanten nicht über die Divergenz zwischen wirtschaftlicher Zurechnung und grunderwerbsteuerlicher Behandlung aufgeklärt wurden.

2. Standardisierte Dokumentationsschritte

Um die Beratungssorgfalt nachzuweisen, empfiehlt sich:

• Schriftlicher Risikohinweis: Dokumentation der GrESt-Risiken bei Treuhandauflösungen unter explizitem Hinweis auf II R 9/23.
• Alternativprüfung: Aktenkundige Gegenüberstellung von Treuhandauflösung versus Anteilsverkauf oder schenkungsweiser Übertragung.
• Mandantenentscheidung: Einholen einer schriftlichen Weisung des Mandanten nach erfolgter Risikoaufklärung.

Betriebswirtschaftliche Steuerung der Kanzlei

Der Steuerberater muss die erhöhte Komplexität in seine betriebsinternen Kennzahlen und Honorare übersetzen.

1. Honorierung von Spezialwissen

Die Durchführung eines „Struktur-Audits“ auf Basis der neuen Rechtsprechung ist eine wertschöpfende Beratungsleistung.

• Empfehlung: Vereinbarung von Pauschalhonoraren für Risiko-Analysen, die über die reine Deklaration hinausgehen. Der Wertbeitrag liegt in der Vermeidung von Steuerzahlungen, die ein Vielfaches des Honorars betragen.

2. Kanzlei-KPIs zur Qualitätssicherung

• Audit-Quote: Anteil der Immobilien-Mandate mit Treuhandbezug, die bereits neu bewertet wurden.
• Verfahrens-Status: Überwachung der Einspruchsverfahren auf Einhaltung der prozessualen Erfordernisse gemäß IX R 34/23.

Meinung der Redaktion: Präzision als Alleinstellungsmerkmal

Die Urteile II R 9/23 und IX R 34/23 unterstreichen den Trend zu einem formalistischen Steuerrecht. Für Steuerberater ist dies eine Chance, sich als unverzichtbare Experten für komplexe Verfahrensfragen zu positionieren. Wer die formale Klaviatur – von der zivilrechtlichen Gestaltung bis zur verfahrensrechtlichen Bescheidprüfung – beherrscht, schützt das Vermögen seiner Mandanten effektiver als jeder Algorithmus. Präzision in der Prozessführung und Tiefe in der materiellen Prüfung sind die Kernkompetenzen, die den Berufsstand im Jahr 2026 definieren.

Fazit: Die Auflösung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise im GrESt-Recht erfordert neue Gestaltungsansätze. Gleichzeitig öffnet die prozessuale Klärung durch den IX. Senat den Weg für fundierte Verfassungsrügen. Steuerberater sollten diese Urteile zum Anlass nehmen, ihre internen Workflows zu schärfen und die strategische Beratung offensiv zu kommunizieren.